「実家の農地に家を建てたい」 「相続した田んぼに新居を構えたい」
農地に住宅を建てるのは、農地転用の中でも特に多いケースです。
まず何をすればいいか分からない方のために、ここでは農地に住宅を建てる際に気をつけるべき
ポイントを分かりやすく解説します。
まず最初にやるべき3つのこと
農地に家を建てたいと思ったら、まず以下の3つを確認しましょう。
① 農業委員会に相談する すべての手続きの出発点です。 まず農業委員会に相談し、転用できる
農地かどうかを確認しましょう。
② 土地の区域区分を確認する
- 青地か白地か
- 市街化区域か市街化調整区域か
この確認が、手続きの方向性を決めます。
③ 建築計画の大枠を固める
- どこに建てるか（配置）
- どんな家を建てるか（間取り・規模）
- 資金はどう調達するか
この3つが揃って初めて、具体的な手続きに進めます。
農地法4条か5条か
まず、どちらの手続きが必要かを確認しましょう。
農地法4条：自分の農地に自分の家を建てる
- 既に所有している農地に建てる
- 相続した農地に建てる
農地法5条：農地を買って家を建てる
- 他人の農地を買って建てる
- 農地を借りて建てる（賃貸借）
多くの場合、4条または5条の許可が必要です。
農地転用の許可基準を理解する
農地に住宅を建てるには、農地法の許可基準を満たす必要があります。
許可基準は大きく2つに分かれます。
立地基準
- その農地が転用できる場所にあるか
- 青地（農用地区域内農地）でないか
- 優良農地でないか
一般基準
- 転用計画が確実に実行できるか（確実性）
- 周辺農地に支障を与えないか
- 資金や技術的な裏付けがあるか
この両方の基準を満たさないと、許可は下りません。
転用できる農地か確認する
青地は原則転用不可
農用地区域内農地（青地）は、原則として転用できません。 まず農振除外の手続きが必要です。
農振除外は時間がかかる
農振除外には以下の点に注意が必要です：
- 多くの自治体で年1回〜数回しか申請を受け付けない
- 手続きに半年〜1年以上かかる
- 除外の要件が厳しく、認められないケースも多い
「農振除外すれば大丈夫」と簡単に考えず、まず市町村の農政担当課に相談しましょう。
市街化区域内なら届出でOK
市街化区域内の農地であれば、許可ではなく届出で済みます。
手続きも簡単で、期間も短くなります。
市街化調整区域は要注意
市街化調整区域は「原則として家を建てられない区域」です。
農地転用の許可とは別に、都市計画法の開発許可も必要になる場合があります。
ただし、自治体ごとに例外基準（既存集落制度など）があり、該当すれば建築可能な場合もあります。
「市街化区域でないから届出でOK」というわけではありません。
まず農業委員会に相談し、自分の土地がどの区域に該当するか確認しましょう。
農業委員会への事前相談は必須
住宅を建てたい場合、必ず最初に農業委員会に相談しましょう。
相談で確認すべきこと
- この農地は転用できるか（青地・白地の確認）
- 市街化区域か市街化調整区域か
- 必要な手続きと書類
- 申請のタイミング（締切日）
- 許可までの期間
事前相談なしに申請書を作成すると、不備や誤りが多くなります。
必ず事前相談 → 申請書作成 → 農業委員会審査 → 許可という流れで進めましょう。
住宅の計画を具体的に
転用許可を得るには、具体的な建築計画が必要です。
必要な資料
- 配置図（敷地のどこに建てるか）
- 平面図（間取り）
- 立面図（建物の外観）
- 資金計画（建築費用をどう賄うか）
「とりあえず許可だけ取っておこう」という曖昧な計画では許可されません。
建築確認との関係
住宅を建てる場合、農地転用の許可とは別に「建築確認」も必要です。
手続きの正しい順序
- 農地転用の許可を取る
- 許可後に建築確認申請を出す
- 建築確認済証が下りてから着工
注意点 農地転用の許可が下りる前に建築確認を取ることはできません。 順序を間違えないようにしましょう。
資金計画を証明する
住宅建築には多額の費用がかかります。
転用許可を得るには、その資金があることを証明する必要があります。
証明方法
- 預金残高証明書
- 融資の内定通知（住宅ローンの事前審査など）
- 親からの贈与契約書
「お金がないけど、何とかなるだろう」では許可されません。
周辺農地への配慮
住宅を建てる場所が農地に囲まれている場合、周辺への影響を考慮する必要があります。
農業委員会の現地調査で重視されるポイント
- 日照を遮らないか
- 農道を塞がないか
- 排水路に影響しないか
- 農薬散布の際にトラブルにならないか
隣接地の所有者とのトラブルを避けるため、事前に説明しておくとスムーズです。
許可が下りない典型的なケース
農地に住宅を建てる場合、以下のケースは不許可になりやすいです。
- 青地で農振除外が難しい農地
- 建築計画が曖昧で具体性がない
- 資金計画の裏付けが弱い
- 周辺農地への影響が大きい
- 市街化調整区域で開発許可基準を満たさない
詳しくは「農地転用が不許可になる5つの理由」の記事をご参照ください。
地目変更も忘れずに
転用許可を得て住宅を建てた後、土地の地目を「農地」から「宅地」に変更する登記が必要です。
この手続きは土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
地目変更のタイミング 転用後、すみやかに行いましょう。 地目が「農地」のままだと、固定資産税の計算や将来の売却時に問題になることがあります。
よくある失敗
1. 許可前に着工してしまう 「許可は後で取ればいい」と工事を始めると、違反転用になります。
2. 書類不備で何度もやり直し 事前に農業委員会に相談せず、いきなり申請して不備を指摘されるケースが多いです。
3. スケジュールを甘く見る 「すぐ許可が下りる」と思っていたら2〜3ヶ月かかり、建築が遅れることも。 青地の場合は農振除外が先に必要で、さらに半年〜1年以上かかります。
よくある質問（FAQ）
Q：農地転用の許可は誰でも取れますか？ A：農地の種類や場所によって異なります。青地や市街化調整区域では許可が難しい場合があります。まず農業委員会に相談して、転用できる農地かどうかを確認しましょう。
Q：農振除外は必ず通りますか？ A：必ずしも通るわけではありません。農振法の厳しい要件をクリアする必要があり、認められないケースも多いです。
Q：農地にプレハブを置くのも許可が必要ですか？ A：農地にプレハブを設置する場合も、農地転用の許可が必要です。「建物ではないから大丈夫」という考えは誤りです。
Q：市街化調整区域でも家は建てられますか？ A：原則として難しいですが、自治体ごとに例外基準（既存集落制度など）があります。まず農業委員会と市町村の都市計画担当課に相談しましょう。
まとめ
農地に住宅を建てるポイント：
✅ まず農業委員会に相談し、区域区分を確認する
✅ 農地転用の許可基準（立地基準・一般基準）を理解する
✅ 青地は農振除外が必要（半年〜1年以上かかる）
✅ 市街化調整区域は原則として住宅建築が難しい
✅ 具体的な建築計画と資金証明を準備する
✅ 許可→建築確認の順序を守る
✅ 転用後は地目変更を忘れずに
農地に家を建てるのは、正しい手順を踏めば決して難しくありません。
まずは農業委員会に相談し、計画を進めましょう。
