実際に不許可になるケースは少なくありません。
ここでは、農地転用が不許可になる代表的な5つの理由を解説します。
農地転用許可の3つの審査基準
不許可になる理由を理解する前に、農地転用の審査基準を押さえておきましょう。
農地法では、転用許可の審査において以下の3つの基準が重視されます。
1. 確実性 転用目的が確実に実現できるか
2. 必要性 その農地を転用する必要性があるか
3. 合理性 転用計画が合理的かどうか
この3つの基準を満たさないと、不許可になる可能性が高くなります。
以下の5つの理由は、この審査基準に照らして説明できます。
1. 転用できない農地だった
青地（農用地区域内農地）は原則転用不可
青地に指定されている農地は、農業を優先すべき土地として保護されています。
そのため、農振除外の手続きを経ずに転用申請をしても不許可になります。
農振除外のハードルは高い
農振除外には以下の点に注意が必要です：
- 申請時期が限られている（多くの自治体で年1回程度）
- 農振法の厳しい要件をすべてクリアする必要がある
- 除外できないケースも多い
- 手続きに半年〜1年以上かかる
「農振除外すれば転用できる」と簡単に考えるのは危険です。
対策 申請前に、その農地が青地か白地かを必ず確認しましょう。 青地の場合は、農振除外が可能かどうか、まず市町村の農政担当課に相談してください。
2. 転用の目的が不適切・不確実
確実性・必要性・合理性が審査される
農地転用の申請では、計画の具体性と実現可能性が厳しく審査されます。
不許可になりやすい計画：
- 「とりあえず駐車場にする予定」
- 「将来、何かに使うかもしれない」
- 「なんとなく宅地にしたい」
こうした曖昧な計画は、確実性・必要性・合理性のいずれも満たしません。
対策
- 明確な利用計画を立てる
- 配置図、設計図を用意する
- なぜその農地でなければならないか（必要性）を説明できるようにする
- 転用計画が合理的であることを示す
具体的で実現可能な計画であることを証明する必要があります。
3. 転用に必要な資力がない
資金が不十分
転用後の建築や造成に必要な資金がない場合、「確実性」の観点から不許可になります。
対策
- 預金残高証明書を提出
- 融資の内定証明を取得
- 施工業者との契約予定書を用意
- 具体的な資金計画を示す
自己資金だけでなく、施工業者との契約予定書まで求められることもあります。
資金計画の裏付けが弱いと、不許可になりやすいので注意しましょう。
4. 周辺の営農に支障がある
周辺農地への悪影響
転用する土地が農地の真ん中にあり、周辺の農業に支障をきたす場合、不許可になることがあります。
農業委員会の現地調査で特に重視されるポイント
現地調査では、周辺農地への影響が重点的に確認されます。具体的には：
- 農道を塞いでしまわないか
- 日照を遮らないか
- 排水路を変更してしまわないか
- 農薬散布に影響しないか
- 周辺農家の作業に支障がないか
対策
- 周辺農地への影響を最小限にする計画を立てる
- 隣接地の所有者の同意を得る
- 代替の農道や排水路を確保する
5. 一時的な転用である
転用の確実性・永続性が求められる
農地転用は、確実に、永続的に農地以外の用途に使う場合に限られます。
「数年後には農地に戻すかもしれない」 「一時的に資材置き場にしたい」
こうした一時的な転用は、原則として許可されません。
一時転用という制度について
「一時的な利用」を目的とした場合に限り「一時転用」という制度があります。
ただし、以下の点に注意が必要です：
- 農地に戻すことが前提の制度
- 許可される用途は限定的
- ハードルは通常の転用と同様に高い
- 期間終了後、確実に農地に戻せることを証明する必要がある
「一時転用なら簡単に許可される」という考えは誤りです。
その他の不許可理由
書類の不備 必要書類が揃っていない、または記載内容に誤りがある
虚偽の記載 申請内容に事実と異なる情報がある
法令違反 建築基準法など他の法律に違反する計画
過去の違反転用歴 以前に違反転用をしていた場合、農業委員会の審査が著しく厳しくなります。
また、自治体によっては：
- 改善指導が完了していない場合、新たな申請を受け付けない
- 違反状態が解消されるまで審査が進まない
違反転用の前歴は、その後の申請に長期間影響します。
まとめ
農地転用が不許可になる主な理由：
- 転用できない農地（青地）だった
- 転用の目的が不適切・不確実（確実性・必要性・合理性を満たさない）
- 資金が不十分（資金の裏付けが弱い）
- 周辺の営農に支障がある（現地調査で重点確認）
- 一時的な転用である（一時転用も原則ハードルは高い）
不許可を避けるには、事前に農業委員会に相談し、計画の妥当性を確認してもらうことが大切です。
次回は「許可なしで農地転用するとどうなる？違反転用のリスク」を解説します。
